충격을 뛰어 넘는 ‘롯데’…토지 취득가 1,871억원, 공시지가 11.7조원(62배 상승), 시세 27.4조원”147배 상승”

공공혁신 액션스트림

● 낮은 보유세, 법인세 특혜로 2018년 시세 기준 25.8조원 규모 불로소득 발생
● 자산재평가로 장부가액 2007년 5.3조원에서 2009년 14.4조원으로 2.7배 증가
● 비업무용 토지 및 보유 부동산 현황, 납세자료 등 재벌 부동산 공시제도 도입과 보유세율 인상 등의 불로소득의 환수장치 마련 시급

 

[시사월드] 김병민 기자= 최근 언론보도에 따르면 롯데그룹은 롯데쇼핑 등 관련 부동산 등을 매각한다고 발표 한바 있다. 롯데는 지난 4월 경실련의 ‘5대 재벌 계열사 증가실태와 업종변화 기자회견’에서 드러났듯이 10년 간(2007년~2017년) 건설/부동산/임대업 관련 사업 계열사가 14개사(4.5배. 4개->18개)나 증가해 5대 재벌가운데 가장 많이 늘어난 것으로 밝혀졌다.

아울러 땅(토지) 자산 또한 2007년 6.2조원에서 2017년 18.1조원으로 11.9조원이 늘어나 현대차(19.4조원) 다음으로 두 번째 많이 증가했다. 문제는 롯데그룹과 같은 땅 재벌이 부동산 투기 등으로 몸집을 불리고 있음에도 이를 막기 위한 환수 장치는 전무하고, 감시할 수 있는 제도가 없다는 것에 있다.

경실련은 재벌들의 부동산 투기 문제를 알리기 위해 우선 롯데그룹이 보유한 주요 5개 지역 토지가격을 국토교통부 공시지가 정보와 취득 당시 언론기사, 금융감독원 전자공시시스템 장부가액 등을 토대로 분석했다.

주로 롯데그룹이 보유한 토지 중 서울과 부산 등 중심상권에 자리한 곳을 대상으로 분석했다. 이는 지난 2월과 4월 발표한 5대 재벌그룹의 10년간 토지자산 증가실태, 계열사 업종변화에 대한 후속 조사임. 롯데그룹의 주요 토지 실태를 사례로 하여, 재벌들의 부동산 투기 문제를 공론화하여 제도개선을 가져오고 자고 했다.

# 5개토지 취득가 대비 공시지가 및 추정시세 변화
취득가 1,871억원 대비 2018년 공시지가는 11.7조원으로 62배 상승, 추정시세는 27.4조원으로 147배 상승. 노동자 평균임금(50만->270만/월) 5.4배 상승할 때 토지는 147배로 불평등 심화를 가져온다.

롯데그룹 계열사 보유 토지 중 주요 5개 지역의 토지는 취득 당시(취득시기 1969년~1989년) 가격이 1,871억원으로 파악됐다. 명동(소공동)이 356억원, 잠실 롯데월드가 340억원, 잠실 제2롯데월드 819억원, 서초동 롯데칠성 9억원, 부산롯데호텔 347억원이었다.

# 불로소득 규모 추정
5개 토지의 2018년 시세 기준 불로소득 규모는 1990년부터 2018년 까지 종부세 최고세율을 적용한 금액 1.4조원을 제외하고도 25.8조원 정도로 나타났다. 이는 과거 종합토지세세율 2%로 부과하다가 2004년 폐지되고, 2005년부터 종부세로 전환되면서, 별도합산토지의 최고세율이 0.7%로 낮아짐은 물론, 매년 부과되는 재산세 등의 과표(공시지가 등) 자체가 시세의 40% 수준으로 책정 되는 등 조세제도 때문이다.

# 5개 토지보유 5개 계열사의 토지장부가액 및 공시지가 분석

주요 5개 토지를 보유한 5개 계열사의 토지장부가액은 1999년 4조630억원에서 2017년 14조4,560억원으로 18년간 3.6배 증가. 2017년 기준 토지장부가액 14조4,560억은 5개토지 추정시세 27조4,491억원의 43%에 불과하다.

롯데그룹이 취득한 토지에 대해 MB정부 시절 2008년에서 2009년에 이루어진 토지자산재평가를 허용하면서 5개 계열사의 토지장부가액은 2007년 5조2,660억원에서 2009년 14조3,970억원으로 2.7배가 증가. 롯데물산의 경우 30.4배가 증가했다.

롯데물산은 자산재평가로 인해 부채비율의 개선이 이루어짐. 롯데물산의 자산재평가로 인한 가치상승은 지분보유 호텔롯데와 일본롯데홀딩스 등 최대주주에게 귀속될 것이다.

자산재평가 차액이 발생할 경우, 이연법인세 부채로 잡혀, 향후 자산매각 시 일시에 법인세를 납부를 하면 된다. 반대로 자산매각 전까지는 막대한 자산 가치 증가에 대한 효과를 톡톡하게 누린 셈이다. 토지에 대한 자산재평가는 땅 값이 상승하는 국면에서 기업재무구조개선으로 인한 가치증대, 자산을 매개로 한 대출액 증가, 기업가치 증가로 인한 지배주주의 사익편취 등의 부작용이 발생할 수 있다.

롯데그룹 전체는 2008년에서 2009년 토지자산재평가로 인해 27조원의 총자산 증가 효과가 나타났다.

# 분석결과
분석결과를 종합해 볼 때 다음과 같은 문제가 드러남. ▲첫째, 특혜와 낮은 가격으로 취득한 토지에 대해 턱 없이 낮은 보유세율과 과표 조작, 법인세 이연, 토지 양도세 법인세 합산과세로 인한 불로소득 발생, ▲둘째, MB정부 시절 자산재평가를 활용한 기업가치 증대 및 재무구조개선으로 지배주주 사익편취와 대출을 늘릴 수 있는 기반을 조성, ▲셋째, 재벌의 부동산 투기 등을 감시할 수 있는 제도적 장치가 전무하다.

롯데소유 5개 토지를 보면, 취득가는 1,871억원, 공시지가는 2018년 기준 11조6,874억원으로 62배가 상승했음. 2018년 추정 시세는 27조4,491억원으로 취득가 대비 147배가 상승했다.

롯데는 70년대 박정희 정권과 전두환 정권을 거치면서 서울의 요지를 헐값에 사들였고 노태우 정부에서 토지공개념을 도입 비업무용 토지 매각 압박에도 버티고 노무현 정부와 이명박 정부에서 땅값이 급등했다. 특히 2008년 이명박 정부는 제2롯데월드를 123층 건축을 허가로 특혜를 받아 취득가 대비 엄청난 개발이익 발생했다.

– 1988년 롯데는 부산롯데월드를 건립하기 위해 1만687평을 매입하는 과정에서 55%인 5,878평을 외국 법인으로 분류돼있는 롯데호텔 명의로 사들였음. 하지만 땅과 관련된 세금은 1991년 종합토지세 2,900원, 재산세 80원이 전부였음. 당시 특례법에 따라 191억원(현재가치 1,000억)이 세금을 면제받은 것으로 언론 보도 됐다

주목해야 할 점은 롯데그룹은 취득한 토지자산에 대해 2009년 자산재평가를 실시하며, 자산가치가 증가하여, 그룹 총자산 증가(27조원)의 효과가 나타남. 아울러 자산재평가로 인해 발생한 막대한 차액에 대해 법인세가 이연됨에 따라, 실제적으로 자산을 매각하지 않는 이상, 세금을 내지 않는 결과가 발생했다.

불로소득의 규모는 2018년 시세 기준으로 25.8조원정도로 나타남. 결국, 재벌은 특혜로 챙긴 땅을 포함하여, 땅값은 정부의 잘못된 부동산정책과 정책 특혜와 턱없이 낮은 토지 보유세, 과표 조작, 이연 법인세 등으로 엄청난 불로소득이 발생했다.

재벌 대기업이 토지를 활용한 자산 가치 키우기는 토지가격 상승으로 인한 불로소득 지대추구, 토지를 이용한 분양수익, 임대수익 등이 기업 본연의 생산 활동보다 더 큰 이익이 토지 등 부동산에서 발생한 것을 경험했기 때문으로 보인다.

재벌과 대기업이 부동산투기에 몰두한 지난 20년 부동산 거품이 커지고 아파트값 거품과 임대료 상승으로 이어져 중소상인까지 위협받고 있음. 이런 부작용이 속출하고 있음에도 정부는 방치하고 있다. 우리 사회 불평등과 격차의 원인은‘땅과 집’등 공공재를 이윤추구의 수단으로 이용하므로 인해 발생한 것이다.

재벌의 부동산 투기를 규제해야 할 정부는 재벌이 맘 놓고 부동산투기로 불로소득을 노리고 업무용·사업용 토지가 아닌 비업무용 토지를 보유해도 눈을 감고 있다. 이런 불평등과 격차를 줄이기 위해서는 공공재인 토지를 이윤추구 수단으로 이용하는 반칙행위 등에 대해 강력한 규제와 불로소득 환수가 필요함. 이에 경실련은 우선적으로 다음과 같은 방안을 제시했다.

# 경실련 대안을 살펴보면 조사 결과 경실련은 재벌들의 토지(땅)자산을 활용한 자산불리기와 경제력 집중을 억제하기 위해서는 우선 다음과 같은 제도가 필요하다고 판단하며, 정부와 국회가 정기국회를 맞아 관련 법 개정은 물론, 발의된 법안에 대해 통과시킬 것을 강력히 촉구했다. 아울러 국정감사에서 이러한 재벌의 부동산투기와 불로소득을 조장하는 정부에 대해 문제에 대한 지적과 개선을 요구 했다.

# 1. 공시대상 기업집단(자산 5조원)에 대해서는 보유 부동산(토지 및 건물)에 대한 목록 ▲건별 주소, ▲면적, ▲장부가액, ▲공시지가 등을 사업보고서 상에 의무적 공시
# 2. 재벌의 연도별 비업무용 토지 현황 및 세금납부 실적 현황 공시
# 3. 종합부동산세 별도 합산토지 세율 0.7%를 최소 2% 이상으로 상향하고, 주력사업이 아닌 비업무 용도의 토지는 종합합산토지에 포함하여 보유세 강화
# 4. 법인 토지 양도세 법인세와 별도로 분리 과세
# 5. 공시지가와 공시가격의 시세반영 80% 이상 의무화 (공시가격 폐지)